Türkiye’de Hisseli Bir Taşınmazınız Var ve Siz Almanya’dasınız. Taşınmazı herhangi bir şekilde değerlendiremiyor, hissedarlarla anlaşamıyorsunuz. Ne yapmalısınız?
Çözüm: Ortaklığın giderilmesi davası
Türkiye’de hisseli bir tapunuz var. Bir tarla, bir arsa, belki bir dükkân ya da dededen kalan bir ev. Bu taşınmazla uğraşmak istemiyorsunuz, kullanamıyorsunuz, yönetemiyorsunuz, diğer hissedarlarla da bir türlü anlaşamıyorsunuz ama ortada bir değer var ve o değerin sizin payınıza düşen kısmını değerlendirmek istiyorsunuz.
Bunun yasal olarak dava yoluyla bir çözümü var ve adı halk arasında “izale-i şuyu” diye de bilinen “ortaklığın giderilmesi” davasıdır.
Bu yazımda, bu davanın ne anlama geldiği, sürecin nasıl işlediği ve siz Almanya’da iken nasıl yürütülebileceğini anlatıyorum.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? Kimler Bu Davayı Açabilir?
Bir taşınmazın tapu kaydında birden fazla kişi varsa, bunlara “paydaş” (hissedar) denir. Tapuda birden fazla hissedar bulunan bir taşınmazdaki ortaklığı sona erdirmenin yasal yolu, halk arasında izale-i şuyu olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır ve dava sonunda taşınmaz ya paylara göre fiilen bölünmekte ya da satılıp bedeli paydaşlar arasında dağıtılmaktadır.
Her paydaş, payının büyüklüğüne bakılmaksızın ve diğer paydaşların onayına ihtiyaç duymadan tek başına bu davayı açabilmektedir. Almanya’da ikamet ediyor olmak da bu hakkı hiçbir şekilde sınırlamamaktadır; zira kanunlarımız bu konuda dava açılacak mahkemeyi taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme olarak belirlemiş, davayı kişinin bulunduğu yere bağlı tutmamıştır.
Dava Sürecine Başlamadan Önce
Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu:
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartı haline gelmiş olup, bu adım atlanarak açılan davada mahkemeler yargılamaya başlamadan yani dosyanın esasına girmeden arabuluculuk şartının yerine getirilmemiş olması nedeniyle davayı usulden reddetmektedir. Almanya’da bulunulması bu zorunluluğu ortadan kaldırmamakla birlikte, sürecin vekaletli avukat aracılığıyla veya telefon veya görüntülü görüşme yoluyla da yürütülebildiği göz önünde bulundurulmalı, toplantının hangi şekilde yapılabileceği başvuru sonrası önceden arabulucu ile netleştirilmelidir.
Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde düzenlenen arabuluculuk son tutanağının aslının dava dilekçesine eklenmesi gerektiği de unutulmamalıdır.
Görevli – Yetkili Mahkeme ve Dava Süreci
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir ve davacının ikamet ettiği ülke bu yetkiyi değiştirmemektedir. Mahkeme önce taşınmazın imar durumu ve büyüklüğü itibarıyla paylara göre fiziken bölünüp bölünemeyeceğini araştırmakta, taşınmaz başında keşif yapılmakta, keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporu ile bölünme mümkün değilse veya bölünme önemli bir değer kaybına yol açacaksa taşınmazın açık artırma yoluyla satışına karar verilmektedir.
Bunları Okudunuz mu?
Satış memuru tarafından yapılacak satış işlemleri (kıymet takdiri, satış ilanı, açık artırma) neticesinde satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara pay oranlarına göre dağıtılmaktadır.
Dava Sürecini En Çok Uzatan Nokta: Yurt Dışı Tebligatları
Bu ve benzeri tüm davaların yurt dışı bağlantılı olanlarında süreci en çok uzatan unsur, davalı paydaşlara (ya da bazı durumlarda size) gönderilen tebligatların ulaşmamasıdır. Zira konsolosluk kanalıyla gönderilen evrakın adrese ulaşması normal şartlarda da uzun sürmekte üstüne adres güncel değilse tebliğ edilememekte ve bu durumda mahkeme ilanen tebliğe karar vermek zorunda kalmaktadır. Bu durumda yalnızca bir tebligatın yapılması aylar sürebilmekte ve oldukça masraflı olmaktadır. Bu sorunu en aza indirmenin yolu ise hem kendi güncel Almanya adresinizin, hem de bilgi sahibi olduğunuz diğer paydaşların adreslerinin dava açılırken eksiksiz ve doğru şekilde bildirilmesi veya başta siz olmak üzere davanın taraflarının bir avukatının olmasıdır.
Süreyi Uzatan Diğer Etkenler
Davanın süresi dosyanın özelliklerine göre değişmekle birlikte, yurt dışında bulunan ya da adresi değişen paydaşların varlığı, bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar, taşınmaz üzerindeki bina veya ağaçlara ilişkin ayrı anlaşmazlıklar ile eksik veya hatalı hazırlanmış dilekçeler bu süreyi belirgin şekilde uzatabilmektedir.
Bu nedenle esasen dava açılmadan önce yapılacak olanlar süreci kısaltmanın en temel yoludur ve yapılması gereken sağlıklı bir araştırma neticesinde doğru mahkemede, usul kurallarına uygun, güncel adres ve belgelerle, tüm paydaşlar gösterilerek dava açmaktır.
31 Temmuz 2026 tarihi itibariyle yapılan değişiklik! Mirasçıysanız, gayrimenkulün satışında teklif verme hakkı önce mirasçılara tanınmaktadır.
31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi), tüm hissedarları mirasçı olan ve araya mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin girmediği taşınmazlarda satışın ilk turuna yalnızca mirasçıların katılabilmesini öngörmüş, ancak bu turda verilecek teklifin taşınmazın değerinin tamamını (yüzde yüzünü) karşılaması şartını getirmiştir. Normal ihalelerde bu oranın yüzde elli olduğu düşünüldüğünde, mirasçılar arasından alıcı çıkmaması halinde ikinci turun herkese açılacağı ve o aşamada yüzde elli eşiğinin geçerli olacağının bilinmesinde de fayda var. Mirasçı için bu düzenleme, aile malını aile içinde tutma fırsatı sunmakla birlikte, teklif verip bedeli süresinde yatıramamanın teminat kaybına ve idari para cezasına yol açabileceği ve ikinci satışın daha düşük bir bedelle yapılabileceği göz önünde bulundurularak, ödeme gücünün ve parayı bir Türk banka hesabına zamanında aktarma yolunun önceden planlanmasını gerektirmektedir.
Bunları Okudunuz mu?
Satış sonrası: Para size nasıl ulaşır?
Payınıza düşen bedel genellikle bildireceğiniz bir Türk banka hesabına aktarılmakta, buradan Almanya’ya transfer edilip edilmeyeceği ise kişisel tercihe bağlı kalmaktadır. Büyük tutarlı transferlerde bankaların kaynağı sorması olağan olduğundan, satış kararının ve ödeme belgesinin bu süreçte hazır bulundurulması faydalı olacaktır. Almanya’da ikamet eden kişinin bu geliri ve mirası beyan yükümlülükleri açısından mali müşavire danışılması önemlidir.
Türkiye’ye Gitmeden Bir Avukata Nasıl Yetki Verilir?
Türkiye’deki hukuki haklarınızın korunması adına avukata vekalet vermek için Türkiye’ye gitmenin gerekip gerekmediği ve dava açıldıktan sonra duruşmaya bizzat gidilmesinin gerekip gerekmediği sıklıkla sorulmaktadır. Kısa cevap hayır: vekalet vermek için de Türkiye’ye gitmeniz gerekmiyor ve davanız bir avukatla takip ediliyorsa duruşmalara da bizzat gitmeniz gerekmiyor.
Türkiye’de bulunan bir avukata vekalet vermek için iki yol mevcuttur.
Birinci yol bulunulan bölgedeki T.C. Başkonsolosluğunda Türkçe olarak vekaletname düzenlettirmektir. Bu durumda ayrıca apostil veya tercümeye ihtiyaç duyulmadığından genellikle en pratik ve ekonomik seçenektir.
İkinci yol ise Alman noterinde düzenlettirilecek vekaletnamedir. Bu durumda Alman noterliği huzurunda imzalanan bir vekaletnamenin Türkiye’de kullanılabilmesi için ise önce ilgili “Landgericht’ten” apostil alınması, ardından Türkçeye yeminli tercümesinin yapılması gerekecektir.
Her ne kadar her iki yol da hukuken geçerli olsa da, yukarıda izah ettiğimiz gibi konsoloslukta düzenlenen vekaletname hem pratik hem de ekonomik bir yöntemdir. Hangi yol seçilirse seçilsin asıl önemli olan, davanın gerektirdiği yetkilerin (dava açma, arabuluculukta temsil, taksim veya satış talebinde bulunma gibi) vekaletnamede tek tek ve açıkça yazılmış olmasıdır. Eksik yetki içeren bir vekaletname ise, hangi yolla düzenlenmiş olursa olsun, yeniden işlem yapılmasını ve dolayısıyla tekrar masraf ve zaman kaybına yol açacaktır.
Sonuç:
Hisseli bir tapunun yıllarca beklenen ve değeri elinize geçmeyen bir yük olarak kalması gerekmemektedir; Almanya’da yaşamak bu hakkı ortadan kaldırmamakta, yalnızca sürecin doğru vekaletname, güncel adres bilgileri ve dosyayı iki ülke arasında koordine edebilecek bir avukatla planlanmasını gerekli kılmaktadır. Elinizdeki dosyanın özellikleri her zaman kendine özgü olduğundan, somut durumunuz için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi konuları ayrıca uzmanlık gerektirir. Kendi taşınmazınızla ilgili karar vermeden önce mutlaka bir avukata (ve gerekiyorsa bir mali müşavire) danışınız.
